“계약 만료가 다가오는데… 세입자 퇴거, 어떻게 진행해야 할까요?”
막상 겪어보면 생각보다 까다로운 부동산 세입자 퇴거 절차,
법적 분쟁 없이, 원만하게 처리하는 방법을 지금부터 알려드릴게요.
📌 목차
- 세입자 퇴거, 언제부터 준비해야 하나요?
- 통보 시기와 방법 – ‘내용증명’은 필수일까?
- 계약 만료 후에도 나가지 않는 세입자, 어떻게 해야 하나요?
- 임대인의 퇴거 요청, 가능한 사유는?
- 퇴거 후 원상복구와 보증금 정산은 어떻게?
- 세입자 퇴거 절차 요약 체크리스트
1️⃣ 세입자 퇴거, 언제부터 준비해야 하나요?
- 일반적으로는 계약 만료 1~2개월 전부터 퇴거에 대한 의사를 전달하는 것이 좋습니다.
- 임대차계약 갱신을 막기 위해서는 반드시 계약 종료 6개월~1개월 전 사이에 ‘갱신 거절 통보’를 해야 합니다.
→ 이를 어기면 자동으로 2년 갱신됩니다 (2023년 개정 주택임대차보호법 기준).
2️⃣ 퇴거 통보 방법 – 말로 하면 될까요?
- 구두로도 가능하지만, 분쟁을 대비해 서면 통보가 바람직합니다.
- 가장 확실한 방법은 내용증명 발송입니다.
- 예시 문구: “본 임대차계약은 2025년 9월 30일 종료되며, 더 이상 갱신하지 않을 예정입니다. 퇴거 부탁드립니다.”
- 문자, 이메일도 가능하나, 법적 증거력은 내용증명이 가장 강합니다.
3️⃣ 계약 만료 후에도 나가지 않는 세입자, 어떻게 해야 하나요?
- 임의퇴거 요청 → 내용증명 발송 → 명도소송 → 강제집행의 순서로 진행됩니다.
- 현실적으로는 내용증명만으로 대부분 해결되며, 명도소송은 최후의 수단입니다.
- 명도소송은 보통 3~6개월 소요되며, 판결 후에도 나가지 않으면 법원의 강제집행이 가능합니다.
4️⃣ 임대인이 퇴거를 요청할 수 있는 정당한 사유
- 임대인이 실거주 예정이거나, 직계가족 거주 예정인 경우
- 세입자가 계약조건을 위반한 경우 (무단 전대, 임대료 체납 등)
- 재건축·재개발로 인해 계약 지속이 불가능한 경우
→ 단순히 "그냥 나가주세요"는 법적 효력이 없습니다.
5️⃣ 퇴거 후 원상복구 & 보증금 정산
- 세입자는 계약 종료 시, 입주 당시 상태로 원상복구 의무가 있습니다.
- 단, 일반적인 사용에 의한 마모(페인트 벗겨짐 등)는 제외
- 보증금은 퇴거일 기준 공과금, 수리비 등 정산 후 3일~7일 내 반환이 일반적입니다.
- 정산 내역은 꼭 문서로 정리해 보관하세요.
✅ 퇴거 절차 요약 체크리스트
단계내용비고
| 1 | 퇴거 통보 | 계약 종료 1~6개월 전 |
| 2 | 내용증명 발송 | 분쟁 예방용 |
| 3 | 계약 종료일 도래 | 세입자 퇴거 준비 |
| 4 | 미이행 시 명도소송 | 법원 신청, 최대 6개월 소요 |
| 5 | 보증금 정산 및 원상복구 확인 | 정산서 작성 권장 |
📝 마무리 Tip
세입자 퇴거는 감정이 개입되기 쉬운 문제지만, 법과 절차에 따라 진행하면 갈등 없이 해결할 수 있습니다.
내용증명 한 통, 체크리스트 한 장이면 충분합니다.
혹시라도 분쟁이 예상된다면, 초기에 부동산 전문 변호사와 상담을 권장드립니다.