“상가 권리금, 왜 어떤 곳은 수천만 원이고 어떤 곳은 ‘0원’일까요?”
잘 모르면 손해보기 쉬운 상가 권리금 계산법,
지금부터 구성요소 + 계산식 + 실전 예시까지 쉽게 알려드릴게요.
📌 상가 권리금이란?
상가 권리금은 기존 영업자가 사업 노하우, 고객, 시설, 입지 혜택 등을 금전으로 환산한 것으로
새로운 임차인에게 받는 일종의 **‘사업 가치를 넘기는 대가’**입니다.
✔ 법적 정의는 2015년 「상가건물 임대차보호법」 개정으로 등장했으며,
영업시설, 영업상 이점, 거래처, 단골, 신용 등을 포함하는 포괄적 개념입니다.
💡 권리금은 보통 이렇게 나눠서 계산해요
구분설명
| 시설권리금 | 인테리어, 집기류, 장비 등 유형자산에 대한 대가 |
| 바 goodwill (영업권리금) | 단골, 유동인구, 업력, 매출 등 무형가치 |
| 바 goodwill + 시설권리금 = 총 권리금 |
🧮 실제 권리금 계산법 (기초식)
총 권리금 = 시설권리금 + 영업권리금
🧾 권리금 계산 예시
📍 예시 1: 카페를 운영 중인 상가
- 인테리어 비용: 2,000만 원
- 커피머신, 테이블 등 비품: 1,000만 원
- 월 평균 순이익: 200만 원
- 일 매출 약 70만 원
- 상권 내 유동인구 및 단골 확보 (영업 2년차)
- 동일 업종 경쟁 상가 권리금: 2,000~3,000만 원 수준
✅ 권리금 산정
- 시설권리금
→ 인테리어 + 비품 = 3,000만 원 - 영업권리금
→ 월 순이익 × 6개월치 = 200만 원 × 6 = 1,200만 원
→ 업력 및 단골 고려 시 1,500만 원 수준까지 가능
✅ 총 권리금 ≒ 4,500만 원
📌 권리금 산정시 참고 포인트
- 업종별 권리금 배수 기준 (실무 관행)
- 카페/음식점 : 월 순이익 × 6~10개월
- 미용실/헬스/PT : 순이익보다 단골·회원수에 따라 변동
- 편의점/프랜차이즈 : 본사 계약조건 반영 필요
- 시설권리금은 감가상각 고려
→ 인테리어가 5년 넘은 경우 절반 이하로 인정 - 반드시 현장 확인 + 주변 권리금 시세 파악 필요
❗ 권리금 없이 양도되는 사례는?
- 매출이 낮거나 적자
- 시설 노후 및 리모델링 필요
- 급매물 (급전이 필요한 상황)
- 건물주의 권리금 미허용 (계약서 조항 확인 필요)
📋 정리: 권리금 체크리스트
✅ 인테리어·비품 상태
✅ 업력/단골 여부
✅ 월 평균 순이익
✅ 주변 상권 비교
✅ 계약상 권리금 양도 가능 여부
✅ 향후 재계약 시 권리금 회수 가능성
📝 마무리 Tip
“권리금은 감이 아니라, **숫자와 논리로 설명할 수 있어야 합니다.”
권리금 협상은 감정보다 데이터,
시설, 매출, 상권 분석을 근거로 하면 손해 없는 계약이 가능합니다.
🔍 상가를 양도하거나, 새로 들어가시려는 분들은
이 글을 참고해 ‘내가 제시하거나 제안받는 권리금이 타당한지’ 꼭 계산해보세요!